Tipps für die Gebäudeverwaltung

Die richtigen Fragen stellen und Entscheidung

sicher vorbereiten: Balkonsanierung


Welche Aspekte muss eine Verwaltung beachten, wenn ein Balkon zum Sanierungsfall wird? Welche Begriffe werden unterschieden?
Balkone, Altane und Terrassen sind Sonderformen genutzter Außenbereiche. Sie unterscheiden sich von anderen Bauteilen dadurch, dass mehrere Gewerke zusammenwirken um einen solchen Außenbereich entstehen zu lassen. Es gibt deshalb sehr unterschiedliche Anlässe, warum ein Balkon oder eine Terrasse zum Problem wird. Alle Bauteile sind sehr stark bewittert, aber wegen des Zusammenwirkens der Bauteile reicht ein kleiner Schaden an einem Bauteil um die ganze Konstruktion in Mitleidenschaft zu ziehen.

Baurechtliche Bewertung

Es hat sich in einer Reihe von Fällen gezeigt, dass Balkone und Terrassen nicht durch den Bestandsschutz gedeckt waren. Es sind Fälle bekannt, in denen Konstruktionen als Schwarzbauten errichtet wurden. In anderen Fällen gibt es Kollisionen mit dem Brandschutz. Wiederum in anderen Fällen ist die Standsicherheit der ganzen Konstruktion oder von Teilen davon nicht gewährleistet (->Brüstungen). Bei erkennbarem Sanierungsbedarf ist es sinnvoll zu prüfen, unter welchen Voraussetzungen eine weitere Nutzung möglich ist. Ist die Standsicherheit nicht gegeben, muss die Verwaltung die Anlagen für die Nutzung sperren.

Überbauungen

Nicht selten haben Eigentümer oder Mieter ausfahrbare Markisen angebracht oder Wetterschutzdächer errichtet. Die Konstruktionen, die hierzu verwendet werden, sind teilweise abenteuerlich. In anderen Fällen werden neue Nutzbeläge aus Estrich-Beton und Fliesen einfach über vorhandene Beläge gelegt und dadurch die Traglast erheblich erhöht. Im Vorfeld einer Sanierung muss geklärt werden, dass diese Konstruktionen zurückgebaut werden und wer Kostenträger ist.

Regeln der Technik

Im Allgemeinen möchte sich die Gebäudeverwaltung nicht mit den "allgemein anerkannten Regeln der Technik" [a.a.R.d.T.] auseinandersetzen. Leider ist die Schadenshäufigkeit bei Außenbauteilen nicht nur auf die starke Wetterbelastung zurückzuführen, sondern auch auf das Ignorieren von technischen Regeln während der Entstehungszeit. Bei einer Sanierung stehen Planer und ausführende Firmen dann vor dem Problem, dass sie keine Ausführung nach den a.a.R.d.T. anbieten können. Zur Vermeidung von Haftungsrisiken werden dann Konstruktionen angeboten, die zwar den a.a.R.d.T. entsprechen, aber in ihrem Erscheinungsbild dem Gebäude nicht mehr gerecht werden. Alternativ muss der Eigentümer darüber aufgeklärt werden, dass er eine Sonderkonstruktion erhält, die nicht den a.a.R.d.T. entspricht. Er befreit die Ausführenden in diesem Punkt von der Haftung.

Schäden an Betonbauteilen

Sehr häufig ist der Auslöser für eine Sanierung das Abplatzen von Beton. Die Ursache hierfür ist die einsetzende Rostbildung der Bewehrungsstäbe. Es handelt sich um eine Folge der "Karbonatisierung". Das ist ein Effekt, der bei jedem Betonbauteil auftritt. Hierbei wandert Kohlendioxyd aus der Luft in die Betonporen und wandelt den Kalk zu Kalkstein um. Dadurch verliert der Beton seinen Schutz. Die ersten sichtbaren Schäden sind die Vorhut von weiteren Schäden. Eine Betonsanierung beginnt mit dem Abklopfen der Oberfläche, um festzustellen, ob es noch weitere Schäden gibt, die bisher nicht sichtbar sind. Dann werden diese Stellen - wie beim Zahnarzt - freigelegt, die Stahlstäbe werden entrostet und die Löcher werden mit Spezialmörtel verfüllt. Anschließend kann die Oberfläche mit einer Spezialbeschichtung versehen werden, die die weitere Karbonatisierung verzögert.







Schäden an Fliesen und Estrich

Der Fliesenbelag eines Balkons oder einer Terrasse ist nur bei oberflächlicher Betrachtung dicht. Tatsächlich sickert ein nicht unerheblicher Teil des Regenwassers durch die Fugen in den porösen Estrich und durch diesen hindurch. Der Konstruktionsaufbau eines Balkons oder einer Terrasse hat eine Abdichtung unter dem Estrich. Das durchgesickerte Wasser liegt also in der Konstruktion und führt im Winter durch die Volumenvergrößerung zu Schäden. Nur selten gelingt es eine Sanierung auf Teile des Aufbaus zu beschränken. Im Allgemeinen müssen solche Konstruktionen komplett erneuert werden. Hierbei kommen moderne Konstruktionen zum Einsatz, die eine Dränschicht enthalten. Das Wasser kann dann durchsickern ohne einen Schaden zu verursachen.


Schäden an Eindichtungen

Wenn sich die Farbe an der Balkonunterseite ablöst und der Mieter im Geschoss darunter über feuchte Flecken klagt, ist die Abdichtung schadhaft. Diese Abdichtung befindet sich unter der sichtbaren Nutzschicht. Ein Schaden an der Eindichtung lässt sich nicht beheben, indem man Flüssigkunststoff über alles schmiert. Eine solche Billiglösung ist nicht dauerhaft. Schäden an der Eindichtung treten auch selten in der Fläche auf. Häufig sind die Anschlüsse an aufgehende Bauteile schadhaft oder die Einlauftöpfe der Entwässerung sind defekt. Oder es fehlt eine Notentwässerung und bei Rückstau läuft das Wasser unter den Estrich.
Abdichtungen aus Flüssigkunststoffe sind bewährte Technik. Die Verarbeitung setzt allerdings eine sehr große Sorgfalt und eine gute Untergrundvorbehandlung voraus. Firmen, die die Sachkenntnis durch Herstellerschulungen nachweisen, sind empfehlenswert.

Schäden an Geländern

Der Wunsch der Architekten Geländer möglichst filigran zu gestalten hat in den letzten 50 Jahren zu einer Reihe sehr schöner Konstruktionen geführt, die mittlerweile alle weggerostet sind und ersetzt wurden. Da diese Geländer häufig verdeckt unter dem Estrichaufbau befestigt wurden kann man die Geländerstützen nur möglichst unauffällig abschneiden und ein neues Geländer bauen. Neue Geländer unterscheiden sich deutlich von alten Geländern, weil die statischen Anforderungen zugenommen haben. Diese Anforderungen müssen beachtet werden, hier ist ein Haftungsausschluss nicht möglich.

Dichtfugen

Fugen die unter Verwendung von elastischen Dichtstoffen hergestellt wurden, sind Wartungsfugen. Eigentümer und Verwaltungen müssen Gelder zurückstellen um Wartungsaufträge zu vergeben und die Fugen in regelmässigen Abständen erneuern zu lassen. Elastische Dichtstoffe sind an kritischen Stellen, die als schadensursächlich festgestellt wurden, nicht geeignet "abzudichten".
Für die Eignung von elastischen Dichtstoffen gelten die Merkblätter des Industrieverband Dichtstoffe e.V. (IVD). Der Einbau erfolgt nicht durch den "Mann mit der Spritze", sondern durch einen sachkundigen Fachunternehmer, der weiß, wie ein Untergrund zu prüfen und vorzubehandeln ist.

Fazit

Sanierungen von Balkonen, Altanen und Terrassen sind hochkomplex und stark risikobehaft. Eine gründliche Voruntersuchung und eine enge Abstimmung mit den Eigentümern wird empfohlen.

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